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3月29日，2022房地產開發企業綜合實力TOP500測評成果發布會舉行，備受關注的“2022房地產開發企業綜合實力TOP500”、“TOP500房企首選供應商服務商品牌”等系列測評榜單揭曉。

2022房地產開發企業綜合實力TOP500測評成果發布

官方網站：: 中房網 www.meituoguo.cn
網絡支持：: 樂居財經
聯合發布：: 新華社、中新社、中國證券報、上海證券報、證券日報、經濟日報、21世紀經濟報道、第一財經日報、中國經濟時報、中國企業報、華夏時報、工人日報、中國新聞周刊、中國城市報、中國房地產業、中國房地產金融、北京日報、新京報、北京青年報、北京晚報、北京商報、新聞晨報、東地產、勞動報、每日商報、錢江晚報、青年時報、廣州日報、羊城晚報、深圳商報、南方都市報、東莞日報、武漢晚報、南方日報、都市熱報、重慶商報、海西晨報、海峽都市報、廈門日報、海峽導報、廈門晚報、成都日報、昆明日報、春城晚報、都市時報、云南日報、南寧晚報、西安日報、南國都市報、深圳特區報、海南日報、香港文匯報、大公報、東莞廣播電視臺、新華社客戶端、新華網、新華網客戶端、中新經緯、人民網、中國新聞網、環球網、中國網地產、中華網房產、中國消費者網、中國城市網、華商網、微博房產、今日頭條、一點資訊、騰訊房產、鳳凰房產、和訊房產、網易房產、搜狐焦點、BTV房產、財經網地產、365房產、藍鯨財經、36氪、安居客、諸葛找房、野馬財經、安家、房掌柜、第一地產、易居中國、易居企業集團、丁祖昱評樓市、克而瑞、易居研究院、克而瑞地產研究、克而瑞地產觀察、地新引力、房教、克而瑞房價北京、廈門地產咨訊、福州地產咨訊攸克地產、真叫盧俊、地產人言、地產總裁參考、深圳壹地產、地產大爆炸、地產夢工場、時尚家居、深悅會等。

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中國房地產業協會副會長兼秘書長

陳宜明

當前，對于房地產行業出現的一些問題，有的企業持積極的態度，有的企業持消極的態度。實際上，企業都應該靜下心來，臥薪嘗膽，提高品質，謀求一定的轉型發展。房地產行業的轉型發展概括為從三個方面加以努力：一是更加遵紀守法；二是更多地依靠技術進步；三是要提供更好的項目品質。[詳情]

上海易居房地產研究院執行院長、易居企業集團CEO

丁祖昱

去年行業經歷了巨大變革，今年整體榜單變動情況較大。前10強有20%的變動，前50強有26%的變動。同時，企業資產規模整體增速明顯放緩，同比增長了10%左右；凈資產均值211億元，同比增長18%。增速雖然放緩，但依然還有增長。2021年雖然房地產行業經歷了更多的波折，但是TOP500房企依然是整個行業的標桿，依然是整個行業企業的榜樣，也希望這些企業能夠繼續引領中國房地產行業持續健康發展。[詳情]

楊成長申萬宏源證券首席經濟學家

不管政策松與緊，房企轉型是必然

中國房地產市場不管怎么變，從增量向存量，從數量向質量，從直接房地產消費到房地產聯動消費的轉變是不可改變的。無論現在政策松與緊，房地產企業的轉型都是必然的。詳情
許偉國務院發展研究中心宏觀經濟研究部副部長

房地產政策效益傳導到市場還需要一定時間

房地產行業現在都在保民生，保交樓，所以房地產投資實際跌幅有所收窄。但從土地購置、房屋銷售和房企融資等角度看，房地產行業資金循環仍然不暢。房地產行業政策的傳導，在大環境下其效益傳導到市場到經濟還需要時間。詳情
周忻中國房地產業協會副會長、易居中國董事局主席

重識地產行業，救企業、幫供應鏈、保交付

經歷這次大震蕩之后，整個地產行業的模式需要重新認識、甚至重構。建議不要僅僅盯著救項目，更要救企業；不要光關注金融風險，更要去解決房地產上下游供應鏈的問題；不要只看著行業的問題，更重要的是保交付。詳情
林峰旭輝集團CEO

房企要學會適應行業正常變化

最近大家都覺得房地產行業非常困難，壓力非常大，因為這個行業20年來基本上沒有碰到過這么多因素疊加在一起。一家企業對行業沒有任何扭轉的能力，但是要學會適應，因為這就是行業正常的變化。詳情
陳梅上海樂邁石晶科技有限公司亞洲總裁

不能忽視綠色建材對房地產的賦能

當前房地產的形勢，包括低增長、降紅線、新主體、高質量、創多元、踐雙碳驅使下，行業的發展，綠色建筑和裝配式建筑、綠色建材如何賦能房地產，也是不能忽視的，也是我們一直在關注的加分項。詳情

2022房地產開發企業綜合實力測評榜單

TOP100
TOP101-200
TOP201-300
TOP301-400
TOP401-500

排名	企業名稱

排名	企業名稱

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排名	企業名稱

排名	企業名稱

500強開發企業測評參選標準

（1）在中國大陸地區依法設立并登記注冊的房地產開發企業，或者在中國大陸地區依法設立并登記注冊的具有獨立法人的專門經營中國大陸地區房地產業務的外商投資的子公司；

（2）房地產開發經營業務收入占企業主營業務收入的比重超過50%；

（3）雖未達到第（2）項標準，但近兩年房地產業務年平均銷售額不少于1億或銷售面積不少于5萬平方米的房地產開發企業；

（4）對于近兩年有經營異常、欠稅、嚴重拖欠工程款、重大稅收違法、工商行政處罰、失信等違法違規行為者，將根據情況予以扣分甚至不被列入參選范圍；

（5）對于提供虛假數據者，或在安全生產、環境保護等領域發生重大責任事故者，將取消參評資格。

上一張

會議現場

下一張

上一張

下一張

年度特征
企業規模
風險管理
盈利能力
成長潛力
運營績效
產品品質
創新能力和社會責任

1.銷售市場前熱后冷政策鼓勵健康發展

　　2021年，我國房地產市場政策延續“房住不炒”的基調，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

　　2021年政策調整較為高頻。據克而瑞統計，地方政策加碼約250次，屬歷史高位。尤其深圳、廣州等熱點城市對土地供給、房產開發、預售交易各環節進行全面調控。2021年下半年，隨著市場轉冷，部分市場壓力較大城市現政策松綁，多地出臺“限跌令”和財稅托市政策。
2.綜合實力萬科第一行業排名變化較大

　　2022房地產開發企業綜合實力TOP500前三位由萬科、中海、保利占據，碧桂園、招商蛇口、華潤、龍湖、融創、金地、新城分列四至十位。2022年，榜單變動率明顯變大。其中，TOP10變動率為20%，TOP50變動率為26%。產品品質優秀，財務成本控制良好的房企排名提升明顯。規模巨大，但流動性出現問題的房企則排名下降較多。
3.華東華南優勢依舊中部連續三年攀升

　　以TOP500房企總部所在地區域為標準進行劃分，其中，華東地區占比38%，華南地區占比21%，中部地區占比15%，同比有所提升；華北地區占比17%，西部地區占比7%，東北地區占比2%，同比有所下降。華東、華南企業數量占比近六成，中部地區占比略有提升，繼續保持良好發展態勢。

1.資產規模增速放緩龍頭房企穩中有進

　　2021年，TOP500房地產開發企業總資產均值為916.78億元，同比增長10.47%，增速較上年下降6.17個百分點；凈資產均值為211.93億元，同比增長18.52%，增速較上年提升0.63個百分點?？傮w來看，TOP500房企總資產規模維持增長，增速則是自2017年見頂后，連續四年下降。凈資產同樣保持增長，增速近三年保持穩定。
2.整體銷售維持高位房企表現普遍不佳

　　2021年，TOP500房企全年銷售金額同比下降14.9%, TOP100房企全年銷售金額同比下降16.7%，TOP10房企全年銷售金額同比下降16.3%。整體來看，房企銷售同比均有下降，主要是因為政策趨嚴、融資趨緊的情況下，房地產銷售市場整體趨冷。同時，部分規模房企因為出現流動性風險等原因，未入榜單。
3.集中趨勢有所下降品質房企體現優勢

　　從本次測評結果來看，2021年TOP10 、TOP50、TOP100、TOP200銷售金額分別約占TOP500銷售金額的30%、65%、83%、92%。相較于2020年的33%、68%、82%、94%，TOP10、TOP50房企集中趨勢有所下降，主要是因為部分規模房企因出現債務風險未入榜單或排名有大幅下滑。

1.杠桿規模下降明顯償債壓力依然較大

　　2021年去杠桿政策層層加碼，前三季度融資持續收緊，同時房地產貸款集中度管理政策使按揭放款周期拉長，銷售回款難度加大使流動性壓力進一步上升，疊加市場下行、疫情反復等多種因素，房企償債壓力增大，部分高杠桿房企出現信用違約事件，海外評級機構下調國內部分企業評級，致使企業在高流動性壓力下融資更加艱難。在此背景下，為保證房地產市場平穩發展，四季度政策釋放向好信息，在保證“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”政策不動搖背景下，預計行業的銷售、融資將逐步回歸常態化。
2.到位資金增速回落國內貸款占比下降

　　2021年房地產開發企業到位資金繼續保持增長，主要得益于定金及預收款和個人按揭貸款的增長。增速方面則處于近六年最低水平。
　　2021年，房企開發投資資金結構有所調整，受制于"三道紅線"等融資限制政策以及個別大型房企出現流動性危機，國內金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，房企國內貸款占比出現下降。
3.融資環境持續收緊龍頭房企成本微降

　　2021年TOP50房企融資總額為10540億元，較2020年下降2.34%。分季度來看，2021年年初，由于各機構資金額度充足，且政策與2020年相比未有大調整，在年初房企較大償債需求的背景下，第一季度融資額度最高，約有3258億元。之后，由于多部門加強了對經營貸、通道類業務的監管審核，整體融資環境收緊。尤其是第四季度，僅有1713億元，約為第一季度融資額的五成。

1.凈利潤持續負增長成本費用快速上升

　　進入2021年后，房地產行業管控加速，各地從房企融資、土地供應、居民貸款等多角度加以調控，市場進一步收緊。2021年,TOP500房地產開發企業營業收入均值190.65億元，較上年增長4.02%。營業成本均值153.90億元，較上年增長10.31%。凈利潤均值10.72億元，同比下降2.61%，現金及現金等價物余額均值88.43億元，同比下降3.28%。

　　成本方面，前期高地價項目逐步進入結算，擠壓了利潤空間。尤其是一二線城市嚴格執行限價政策，地價房價比率高，阻礙了利潤增長。
2.利潤空間持續收窄盈利能力繼續下滑

　　2021年，TOP500房地產開發企業總資產收益率均值為0.78%，較上年下降了0.54個百分點；凈資產收益率均值為3.89%，較上年下降了0.64個百分點；成本費用利潤率均值為9.84%，較上年下降了1.41個百分點。房企總資產水平上升，利潤空間收窄，尤其近兩年房企的凈利潤增幅不及資產增幅，導致總資產收益率下滑。
3.行業內部分化明顯頭部房企優勢顯著

　　本次測評將TOP10、TOP30、TOP50房企按各類指標進行計算，用以研究不同位次房企在盈利能力方面的特點。將TOP50房企的絕對盈利能力數據與TOP500房企相比較，TOP500房企各項指標的與TOP50房企相差甚遠，表明中小企業的業績疲弱，增長乏力。凈資產收益率上，TOP10房企均值最高，約12%，TOP30房企略低于TOP10房企，TOP50房企最低，約10%。各位次房企均值均較上年有所上升?？傮w看來，TOP10房企優勢略明顯。

1.房企銷售增速下降企業成長阻力較大

　　2021年TOP500房地產企業銷售面積同比增長0.5%，增速較2020年下降5個百分點；銷售金額同比下降14.9%，增速較2020年下降25.4個百分點；營業利潤同比下降6.8%，營業利潤增長率連續兩年為負。凈資產同比增長18.52%，增速較2020年上升0.63個百分點。2021年行業銷售增速明顯放緩，利潤快速下滑，房企業績增長阻力較大。
2.拿地力度出現下滑國企央企占據優勢

　　2021年，全國300城經營性用地成交金額達68060億元，同比下降約10%，結束了連續六年的漲勢。

　　2021年，首批集中供地時期，市場銷售情況較為良好，民企和國企央企拿地平分秋色。第二批集中供地期間，民企受到“去杠桿”政策限制，疊加市場趨冷，拿地意愿較低。國企央企憑借融資優勢，整體拿地占比占優。第三批集中供地期間，市場趨冷繼續，同時部分房企出現流動性危機，民企總體拿地意愿不強，國企央企成拿地主力，各地城投、城建企業拿地也較為積極。
3.增長模式有所受限行業并購助力成長

　　2021年，房企的成長模式正經歷較大的轉變?；仡櫡科蟮陌l展模式，早期在房價和地價快速上升的背景下，房企主要以囤房、囤地作為主要的盈利手段，相應的周轉速度和杠桿水平則保持較低水平。隨著土地成本持續提高，房企盈利空間受到壓縮。房企的經營重點逐漸從利潤率轉向了提高周轉率和杠桿水平。

　　Wind數據顯示，2021年后并購金額出現反彈，2021年4季度已初步恢復到疫情前的水平。進入2022年后，行業政策有所放松，房地產并購事件明顯增多。

1.運營指標整體提升周轉提升促進回款

　　2021年TOP500房地產開發企業存貨周轉率均值為0.13，較2020年增加0.02；流動資產周轉率均值為0.15，較2020年增加0.01；總資產周轉率均值為0.11，較2020年增加0.01。分梯隊來看，TOP50存貨周轉率、流動資產周轉率和總資產周轉率均值均為最高，TOP30除了流動資產周轉率與TOP10幾乎持平外,另外兩個運營指標均值均高于TOP10。
2.庫存規模近年新高房企去化壓力增大

　　2021年，TOP500房企平均存貨貨值為508.75億元，同比增加7.39%，增速回落3.51個百分點。TOP500房企整體存貨貨值均值規模上繼續保持增長，但增速已連續三年下降。其原因在于隨著房地產行業金融屬性的減弱，多數房企在集中供地、“三道紅線”等政策不斷升級的背景下，資金回籠和去化壓力巨大，投資乏力。
3.運營管理收縮為主節衣縮食精兵簡政

　　政策趨嚴、土地市場遇冷的背景下，房企進入調整期，行業邏輯改變，政策和監管要求房企精細化、精準化、高質量的發展，房企亟需提升運營管理能力，提升質量，增加效益，加快步入“管理紅利”時代。2021年房企發展艱難，多家房企進行區域整合、部門調整、人員優化等精簡措施，在運營戰略上以收縮為主，穩定現金流、降低負債，保障企業運行。11月16日，萬科內部發文《關于萬科集團總部“節衣縮食”和打造“戰時氛圍”的倡議》，倡導員工勤儉節約，減少不必要的支出，提高人效，支持一線。

1.回歸產品提升品質強調人居注重健康

　　隨著行業進入高質量發展階段，房地產真正回歸產品時代，產品力提升成為房地產行業發展的新要求。

　　一方面，產品品質從拿地開始即獲得高度重視。另一方面，房企對產品品質越來越重視，在產品維度上更多關注健康、舒適、環保等因素，從而在高品質中獲得溢價。要改變在快周轉模式下產品同質化嚴重、千城一面的現象，房企需要從產品的各個細節不斷雕琢。產品的設計品質、建造品質、交付品質以及后續的物業服務、入住體驗都是品質質量的體現。
2.建筑品質要求提升綠色裝配式成重點

　　2021年，房地產行業在建筑層面提升品質的兩大重點方向為裝配式建筑和綠色建筑，綠色環保、節能健康的建造方式不僅是雙碳背景的時代要求，更與消費者關注綠色健康的理念相吻合。綠色建筑、裝配式建筑在各地土拍競品質方案中也成為重要的評分指標。國家推動建筑產業的轉型升級，加快發展“中國建造”，積極推廣裝配式建筑和綠色建筑成為十四五時期的普遍共識，響應號召、積極布局的房企在未來的發展中能夠率先破局。
3.提高產品科技賦能進一步發展數智化

　　房地產行業競爭進入新時代，數字化、智能化升級，提升科技賦能、加快建造方式轉變是對房地產行業高質量發展的新要求。房企的升級革新借助BIM、5G、大數據、人工智能、物聯網、VR、機器人等技術的不斷升級與探索，增強產品的品質與質量。另外，數字化轉型一定程度上助力房企探尋新的業務方向和增長第二曲線。

　　據克而瑞發布的地產數字化轉型發展報告，近九成頭部房企已經健全數字化基建，所有頭部房企已經開始通過信息化系統來優化現有業務模式或提升企業運營能效。

1.數字轉型穩步推進營銷方式創新較多

　　房地產市場發展進入下半場，增量市場正逐步轉向存量市場，房企也在開發新的增長點，發力數字化，部分房企的關注點從造房數量向追求產品品質與特色化轉移，從全心開發新“客戶”逐步發展到開始注重存量“用戶”，服務正成為主流。為了滿足消費者日新月異的需求，各大房企不斷開拓創新，以吸引消費者的目光。

　　在房企內部數字化運營管理建設方面，數字化平臺的建設支撐企業的運營管理，為企業從業務決策到管理層決策提供數據服務和支持。
2.稅收貢獻有所下降積極履行社會責任

　　作為國民經濟的支柱行業，各大房企經過多年快速發展后，逐漸承擔起企業公民的責任，關注自身發展的同時不忘反哺社會。2021年，納稅方面，TOP500房企所得稅均值為3.51億元，同比下降25.17%；稅金及附加均值為5.45億元，同比下降15.16%。在社會層面上，各大房企積極開展各項公益工作，范圍涉及精準扶貧、鄉村振興等數十個方面。
3.ESG報告日益重要健康發展成為目標

　　近年來，由于品牌價值、戰略規劃、企業文化、可持續能力等信息重要性日益凸顯，僅以財務報表為主的公開資料逐漸難以滿足管理層和投資者了解公司的需要，由此結合環境、社會和公司治理三大價值評估要素的ESG報告應運而生。

　　隨著ESG理念在中國的落地，發布ESG報告的房企逐年增加。不少房企認為，除了關注相關利益方的訴求外，還需要將可持續發展理念融入企業的核心價值觀、文化理念、戰略規劃、風險控制，可持續才是企業發展的終極目標。

經濟政策環境：國民經濟持續恢復調控政策先緊后穩

: 　　2021年，在國外政治環境動蕩、國際疫情持續蔓延的背景下，國民經濟運行穩定恢復，就業民生保障有力，經濟社會發展主要目標任務完成。; 　　房地產行業在"房住不炒"的大背景下，去杠桿、降風險貫穿全年。上半年通過"三道紅線"、"兩道紅線"調控房企債務情況，收緊融資環境。下半年，由于資金鏈斷裂，部分房企出現違約事件。在對房地產信貸政策糾偏后，涉房融資環境有所放松。在一系列政策出臺調控下，房地產行業正式進入去杠桿周期。行業經歷了"先揚后抑"，部分房企在此輪調控中出現了較為嚴重的經營風險，并對市場環境造成了一定的負面影響。為了促進行業良性發展，中央監管部門和各地出臺相關政策，引導市場平穩發展。但無論是刺激消費端的鼓勵性政策，還是規范市場行為類的措施，均是在"房住不炒"的基調下落實。

市場運行情況：行業規?；疽婍?地區分化格局加劇

行業發展格局：房企告別白銀時代行業分化繼續加劇

企業經營動向：積極挖掘管理紅利努力探索第二曲線

上海易居房地產研究院成立于2005年9月，是由上海市社會科學界聯合會主管，并經上海市民政局登記注冊，國內首家具有法人實體地位的專業房地產研究機構。匯聚了來自著名高等院校、科研院所、知名企業的數十位知名學者和上百位業界精英，形成了一支專業、高效、務實的研究團隊。

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